プロジェクトマネジメントPM講座
BSI講義要約 

経営とファシリティマネジメント(FM)

講義日:2003/11/19 講師名:中津 元次

1.激変する経営環境とFM
1.1 FMとは

 FMとは; ファシリティーとは組織活動のために使用する施設・環境である。FMの目的は、

  1. 顧客満足度の向上
  2. 施設利用者の創造性・生産性の向上
  3. 経営効率向上

であり、FMの機能は、目的のためにファシリティーを管理することであり、管理目標は

  1. 財務Cost
  2. 品質Quality
  3. 供給Demand

の3つの視点からである。機能遂行のため

  • 戦略・計画→プロジェクト管理→運営維持→評価

のルーティーンが実行される。

1.2 グローバル競争と日本

グローバル競争と日本; 製造業は「浮気な蝶」魅力ある花を追い求める。その花は非製造業(金融・不動産・建設)である。2003年IMD調査では日本は世界23位。特に非製造業が弱い。その理由は世界の中で日本の非製造業だけが供給者優先・土地本位制であることによる。グローバル化とは価値観・価格・ルールの同一化であり、

  1. 価値観:土地本位主義→株式主義
  2. 価格:土地・賃貸借料の下落
  3. ルール:国際会計基準(連結決算・減損会計)への移行・敷金保証金の見直し

を意味する。

1.3 2003年問題

東京23区で2005年までのオフィス供給面積は1000万㎡。一方人口予測からオフィスワーカーも残減である。現在の空室率6%オフィス人口変化なしで一人あたりの面積は1割増の25㎡とする必要あり。今後の人口減少、オフィス賃料(IMD調査)・地価(世界標準は土地時価総額がGNPと同じ)とも世界標準の3倍。東京はペンシルビルが多く規模実態・価格不明であり、先行きは暗い。

1.4 日本の人口構成

2004年1億2千700万人をピークに100年後日本の人口は半減する(イギリス・フランスと同規模)。世界の例のない経験となろう。前述のオフィス人口もこの影響を受ける。住宅の影響も大きい。日本の一人あたりの住宅面積は30㎡欧米の1/2から3/4、戸建住居所得費/年収は6.6で欧米の1.5倍から2倍、住宅耐用年数は30年で欧米の1/2から1/4.5、住宅着工戸数は157万戸で人口2倍の米国を上回る。住宅の需要総量の減退は明らかである。

1.5 まとめ‐日本の不動産の長期展望と保有リスク

グローバル化と人口の縮小により施設需要の減退・不動産価格の下落は明らかである。国際会計基準の連結決算・減損会計導入により、施設資産保有のリスク管理がもとめられ、施設資産の効率的運用が求められる。

 

2.FMによるコストマネージメント
2.1 ROA.ROI.ROEと売上高・利益の関係

ROA.ROI.ROEの関係は下図のようになる。

ROA.ROI.ROEの関係図の資産・資本・負債の関係  

ROA.ROI.ROEの関係図のROA(Return on Asset)総資産利益率の範囲

 

ROA(Return on Asset)
総資産利益率
ROA.ROI.ROEの関係図のROI(Return On Investment)投下資本利益率の範囲 ROI(Return On Investment)
投下資本利益率
ROA.ROI.ROEの関係図のROE(Return On Equity)株主資本利益率の範囲 ROE(Return On Equity)
株主資本利益率
ROA.ROI.ROEの関係図

また、売上高・利益の関係は下図のようになる。

売上高・利益の関係 1.製造原価・仕入原価
2.人件費・流通費・広告宣伝費・ファシリティーコスト
3.受取利息・受取配当金・支払利息・為替差損
4.固定資産・投資売却損益
5.法人税・法人住民税
売上高・利益の関係は下図

これから、「ROE=資産/資本×ROA」 となりROEはROAと密接な関係を持つ。

「ROA=利益/売上×売上/資産」 ROAアップには利益のアップ資産のダウンが必要である。

2.2 効率経営とFM

? 利益は「利益/売上=1-経費(ファシリティコスト)/売上」で利益アップのためにはファシリティコスト(FC)低減が必須である。(平均的FC/売上=4%、FC10%削減すると、FC/売上=0.4%で利益/売上=0.4%アップ。2003全産業利益/売上=3.8%であるから、利益/売上=0.4%アップを売上のみにて達成するには4.0/3.8=10.5%の売上アップが必要となり、FC削減は有効である。

資産のダウンには施設資産の効率化が求められることを意味する。

.

3.ファシリティコスト(FC)低減戦略

MNコストチャート;FCの78%は賃借料・減価償却費・水道光熱費。下のMNコストチャートを利用する。

  • 「①FC/売上高=②(入居人数/売上高)×③(FC/施設面積)×④(施設面積/入居人数)」

分析評価・手順;

  • ①②の指標は経営的施策の対応が必要。
  • ②はFCコスト対策。建物別に検討、立地・保有形態・分散施設統合・アウトソーシングなどFC削減の可能性を探る。
  • ④はスペース対策。階別で検討。空机率、会議スペース、通路等も評価しスペースの適正化を目指す

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